Bueno saber

COMPRA DE BIENES RAÍCES EN LA REPUBLICA DOMINICANA:
Los extranjeros y nacionales están sujetos a las mismas condiciones sobre derecho de propiedad o compra de inmuebles, por lo tanto, se aplica el mismo régimen para ambos.
Antes de comprar una propiedad inmobiliaria es altamente recomendado contratar los servicios de un abogado, (consultar Rosario & Asociados en: rosario.asc@codetel.net.do), entre otras gestiones para la investigación y determinación del Estado Jurídico del Inmueble, incluyendo la investigación si tiene gravámenes, oposiciones, etc., sobre la situación fiscal del mismo y para la obtención del certificado de título de nuevo a nombre del comprador, por lo que es necesario y debe llevarse a cabo a través de un asesor legal con experiencia, ya que es imperativo que la situación de la propiedad sea investigado en las oficinas de registro de títulos y se solicitar una confirmación por escrito del resultado de dichas investigaciones. Este sistema protege al comprador de la reclamación de cualquier venta anterior o derecho de retención que no haya sido registrado al momento de registrar la venta para fines de transferencia.

TRANSFERENCIAS DE INMUEBLES:
A fin de realizar las transacciones de bienes raíces en la República Dominicana, se deben registrar los documentos aplicables; tal es el caso cuando se realiza una transferencia o al introducir algún derecho sobre propiedades registradas, tales como hipotecas, gravámenes y de arrendamiento financiero, entre otros.
El registro rápido de una venta es muy importante. A fin de obtenerlo, el comprador deberá depositar el original del Certificado de Título que será cancelado y sustituido por uno nuevo en nombre del comprador, el Contrato de Compra-ventas legalizado por un notario público, y copia de identificación de las partes.

TIPOS DE CERTIFICACIONES QUE PUEDEN SOLICITARSE:

a) CERTIFICACIÓN DEL ESTADO JURÍDICO DEL INMUEBLE.
La Certificación del Estado Jurídico del Inmueble es el documento emitido por el Registro de Títulos en el que se acredita su estado jurídico y la vigencia del Duplicado del Dueño del Certificado de Título, haciendo constar los asientos vigentes consignados en su Registro Complementario al día de su emisión, tales como hipotecas, oposiciones o servidumbres.
b) CERTIFICACIÓN DE INSCRIPCIÓN DEL INMUEBLE.
La Certificación de Inscripción del Inmueble es el documento emitido por el Registro de Títulos en el que se acredita la inscripción del mismo, al día de su emisión.
c) CERTIFICACIÓN DE REGISTRO DE DERECHOS REALES ACCESORIOS.
La Certificación de Registro de Derechos Reales Accesorios es la constancia documental de haberse inscrito un derecho real accesorio, cargas, gravámenes y medidas provisionales en el Registro de Títulos a favor del titular o beneficiario del mismo, como hipotecas, servidumbres de paso, etc.
d) CERTIFICACIÓN DE REGISTRO DE ACREEDORES.
La Certificación de Registro de Acreedores es el documento emitido por el Registro de Títulos en el que se acredita el derecho real accesorio, cargas y gravámenes, como las hipotecas.
e) CERTIFICACIÓN CON RESERVA DE PRIORIDAD.
La Certificación con Reserva de Prioridad es el documento emitido por el Registro de Títulos en el que se acredita el estado jurídico de un inmueble registrado, haciendo constar los asientos vigentes consignados en el Registro Complementario del mismo, así
como su titularidad al día de su emisión, con la finalidad de garantizar la inmutabilidad de dicho estado y asegurar un negocio jurídico particular impidiendo la inscripción de cualquier otra transacción por el tiempo de su vigencia.

Recomendaciones para  la compra de inmuebles en la República Dominicana:
Pros y contras
Las bienes raíces pueden ser adquiridas en la República Dominicana a título individual o a través de una sociedad, independientemente de la nacionalidad o la situación migratoria del adquirente.
 

Compra de inmuebles por parte de un individuo:

Pros:
• Se recomienda en el caso de que la inversión sea a largo plazo y que no le interesa asumir los gastos procesales corporativos.
• Proceso de transferencia acelerada antes el título de Secretario.
• La propiedad podría estar exenta de impuestos sobre la propiedad si su valor es menor que el valor exento aplicable.

Contras:
• La propiedad está expuesta a las demandas personales contra su titular o propietario.
• La propiedad está sujeto a la reserva hereditaria prevista en el Código Civil Dominicana que establece que una persona que dispone de sus bienes debe dejar una cierta cantidad para sus hijos en el caso de la muerte para fines de sucesión.
• Transferencia está sujeta a un impuesto equivalente al 3% del importe de la transferencia.
• En caso de muerte del propietario, la propiedad será sujeto a un impuesto sucesión, que podría ser calculado basado en el valor total de la propiedad.
• Si la propiedad disfruta de los beneficios fiscales otorgados por ley 158-01, estos serían perdidos con una eventual reventa, o por muerte del propietario, ya que sólo el proyecto y el primer comprador se beneficiarán de estas exenciones.

Compra de bienes raíces a través de una sociedad:

Pros:
• Facilita la reventa a corto plazo, porque con una simple venta de acciones se transfiere la propiedad sin necesidad de cambiar el titular del Certificado de Título.
• Es útil para la planificación de patrimonio neto del propietario o titular.
• Protege la propiedad ante las obligaciones que podría dar lugar a responsabilidad civil personal, ya que legalmente el inmueble pertenece a una sociedad y no al accionista de la compañía.
• Evita las restricciones legales de la sucesión, ya que las sociedads no están sujetos a reserva hereditaria.
• Si la transferencia se realiza a través de una contribución en especie, es decir, mediante el aporte en naturaleza a una sociedad a cambio de acciones, no hay ninguna obligación de pagar el impuesto de transferencia.
• En caso de que la propiedad está protegida por la ley 158-01, el futuro comprador mantiene, durante el período aplicable, los beneficios fiscales cuando las acciones de la compañía que posee la propiedad le sean transferidas.

Contras:
• La transferencia de bienes y enseres, tales como acciones, está sujeta a un impuesto equivalente al 2% del valor de transferencia, cuando el vendedor es una persona moral.
• Las sociedads están sujetos al pago de impuestos de capital, equivalente al 1% anual del valor de sus activos.
• El proceso de una contribución en especie es largo y complicado.
• Existe la necesidad de verificar si la compañía esta al día en todas sus obligaciones, en particular sus deberes fiscales.

DOCUMENTACIÓN REQUERIDA PARA LA TRANSFERENCIA DE INMUEBLES O EN LA REPUBLICA DOMINICANA:
• Original o copia certificada del Acta del Consejo de Administración para cada parte que es una sociedad que autoriza a un individuo para firmar el contrato compraventa;
• Certificado de título original;
• Contrato de compraventa con firmas debidamente legalizado;
• Copia de un documento de identificación del comprador si es un individuo, o si es una sociedad el número de registro nacional de contribuyente (incluso si es extranjero);
• Recibo de pago de impuesto de transferencia;
• Certificación de pago o exención de impuestos de propiedad inmobiliaria (IPI);
• Certificación de que la sociedad esta al día en el pagos de sus impuestos.
El título en el nombre del comprador usualmente se emite dos meses desde el momento del depósito de la documentación adecuada. Un poder notarial debe ser otorgada a favor de la persona que procurara el nuevo Certificado de Título si no es el comprador o si se trata de una sociedad.

SOBRE LA LEY DE INCENTIVO DE TURISMO 158-01:
Algunas de las propiedades vendidas por complejos turísticos se benefician de las disposiciones de la Ley de incentivos de turismo 158-01, cuyo objetivo es estimular, a través de un proceso racional, el desarrollo de la industria del turismo en las regiones con un gran potencial o que tienen excelentes condiciones naturales para su desarrollo turístico en todo el país.

De conformidad con el artículo 2 de la ley, todos los individuos o sociedades que residen en el país que inicien, promuevan o inviertan capital en cualquiera de las actividades turísticas especificadas en la ley y en los destinos turísticos, provincias o municipios incluidos en la ley podrán beneficiarse de los incentivos concedidos por esta. Estas actividades incluyen la compra de bienes inmuebles ubicados en los proyectos amparados por la ley: sus beneficiarios disfrutarán de una exención del 100% aplicables a los siguientes renglones:

1. Impuesto sobre la renta generada por la promoción, ejecución o invertir capital en las actividades de turismo especificadas y en una de las zonas incluidas en la ley;
2. Los impuestos nacionales y municipales aplicables al uso y la expedición de permisos de construcción y compra de terrenos u otros tipos de propiedades de bienes raíces, siempre y cuando se utilizarán para desarrollar una actividad turistica específica. Esto incluye los impuestos de transferencia de bienes raíces (venta, contribución en especie y cualquier otra forma de transferencia de bienes raíces), equivalente al 3%, con lo que respecta a los terrenos y edificios, si va a ser parte del proyecto, o para ser transferidos a los inversionistas o compradores.
3. Importación y otros impuestos, tales como tasas, derechos, recargos, incluyendo la transferencia de bienes industrializados y servicios de impuestos (ITBIS), equivalentes al 16%, aplicable a los equipos, materiales y mobiliario necesario para la primera entrega y puesta en marcha las operaciones de las instalaciones de turismo en cuestión. Esto incluye todos los servicios, materiales y equipos a ser utilizados en la construcción de las instalaciones.

El período de exención de impuestos aplicable a cada proyecto, negocio o sociedad turística es de diez (10) años contados a partir de la fecha de expedición de la correspondiente resolución aprobando las obras.